Un caso para iniciados, debidamente resumido, cuyas visicitudes se expondrán en subsiguientes entradas, para regocijo de lectores ávidos:
I.- LOS ANTECEDENTES FACTICOS:
A vende a B unos terrenos por un precio fijo que queda aplazado unos meses. En la escritura de venta se manifiesta que A es propietario de los terrenos que en el Registro de la Propiedad tienen una cabida de 200 ha. También se manifiesta que, según el Catastro, los citados terrenos tienen 2000 ha. B manifiesta que iniciará un expediente de mayor cabida y que si no consigue las 2000 ha, B podrá resolver la venta. No osbtante, el mismo día de la firma de la escritura, B entrega una carta a A diciéndole que aunque no consiga las 2000 ha, si consigue una superficie "razonablemente suficiente para destinarla a área esquiable", no resolverá la compraventa.
Llegado el plazo pactado, B no paga. Se acuerda una prórroga del plazo por unos meses más (que no se vinculan al expediente de mayor cabida). Pasado el plazo, B tampoco paga, pero tomó posesión de los terrenos, habiéndolos destinado a la práctica del deporte que se tenía "in mente".
A comunica a B que resuelve la compraventa por falta de pago, a lo que B se opone.
II.- LOS ANTECEDENTES JUDICIALES.
A demanda a B. B se opone, alegando que no tiene las 2000 ha y que, por ello, hasta que no tenga sus 2000 ha puede suspender el pago del precio. B siguió un expediente de mayor cabida que se archivó ya que hubo algunas oposiciones, por lo que el juez le remitió al juicio ordinario que correspondiese.
B reconviene contra A, pidiendo al juzgado que rebaje proporcionalmente el precio de la compraventa en función de las ha que efectivamente fueron entregadas.
El Juzgado de 1ª instancia da la razón a A y resuelve la venta.
B apela y, en la apelación, renuncia a pedir la rebaja proporcional del precio, solicitando que "se declare que puede suspender el pago del precio hasta que disponga de las 2000 ha".
La Audiencia Provincial da la razón a B y declara "declaramos la obligación del vendedor de cumplir en su literalidad los términos de la compraventa", así como la facultad de B de suspender el pago del precio hasta que no tenga todas las ha.
B pide la ejecución de la sentencia y solicita que se obligue a A a "entregarle materialmente" las 1.800 ha que le faltan o que se obligue a A "a realizar cuantas actuaciones judiciales o extrajudiciales sean necesarias para que A tenga las 1800 ha que faltan".
Así lo acuerda el juzgado inicialmente. Pero A recurre en reposición (ex art. 563.1 LEC) alegando que el auto despachando ejecución se había extralimitado pues la sentencia de la Audiencia no condenaba a entregar ni a hacer nada.
El Juzgado rectifica y condena a A a "cumplir con el contrato en sus términos".
B recurre en apelación el segundo auto que despacha ejecución, alegando que el correcto era el primero, ya que era la única forma de conseguir las ha prometidas.
A manifiesta su oposición al recurso de B dado que (i) contra el auto que despacha ejecución no cabe recurso alguno (ex art. 551.2 LEC), (ii) que la sentencia de la Audiencia era meramente declarativa (ex art. 521 LEC), y que, (iii) además, lo que pretende B es inalcanzable (materialmente, A no puede entregar lo que no tiene escondido en ninguna parte -los terrenos-; y tampoco jurídicamente, dado que para saber cuántas ha hay en total y quién es su dueño, hay que iniciar un proceso en ejercicio de una acción declarativa de dominio y reivindicatoria, lo que sólo puede hacer el "propietario", y resulta que el propietario es, precisamente, B).
¿Qué creen los lectores que pasó a continuación?
2 comentarios:
La cosa se me hace un pelín complicada.
Posiblemente porque no soy iniciado.
Lo que he entendido es que A vende a B una finca y que no cabe posibilidad de mala fe ni engaño, en cuanto a la dimensión de la misma, porque se ha hecho constar en la escritura la disparidad entre el Registro y el catastro.
Por tanto, si B no ha podido conseguir legalmente que se reconozcan las 1800 has. y decide no pagar, me parece correcto acceder a la petición de A de resolver el contrato de compra-venta.
Lo que me parece un disparate de "aurora boreal" es que la Audiencia "obligue" a A, a entregar a B las 2000 has, algo de imposible cmplimiento, según se ha visto.
¿Lo siguiente que sucedió?
Esa Audiencia se debe quedar tan pancha si decide que se quede el Tesoro con las 1800 hectáreas, ya que, al parecer, existe un principio por el que lo que no tiene dueño debe pasar al Patrimonio estatal.
Saludos.
Muy interesante lo que dices, Ernesto. Te comento algunos detalles adicionales.
Comparto contigo lo del disparate de la Audiencia (me gusta tu metáfora de la aurora boreal. Ciertamente, A era propietario de lo que era propietario sugún "sus títulos" de propiedad, que no eran otros que los que constaban inscritos en el Registro de la Propiedad. Además, me parece ilustrativo el hecho de que el Catastro no atribuye derechos ni titularidades, ya que no es un registro jurídico (el único registro jurídico que existe en España -en el ámbito inmobiliario- es el de la Propiedad). El Catastro es un registro "fáctico", aunque tampoco tiene por qué coincidir con la realidad (otra cosa es que esta curiosa configuración de los registros sea razonable en el siglo XXI).
No obstante, y por muy disparatada que sea la sentencia de la Audiencia que obligaba a entregar (con matices, pues la Audiencia se limitó a "declarar" que el Sr. A tenía que cumplir con el contrato, con la correlativa facultad concedida a B de no pagar mientras no tuviese las hectáreas -nótese que no decía la Audiencia cómo se tenían que obtener esas hectáreas que supuestamente faltaban, lo cierto es que es "la" sentencia que resuelve el caso. Por tanto, esa sentencia es la verdadera "ley" entre las partes. De ahí que en otras entradas de este post haya manifestado que lo que realmente regula las relaciones entre las partes no es ni la ley, ni los contratos, ni las costumbres, ni los prioncipios generales del derecho. Lo que regula las relaciones es "lo que los jueces interpretan" (de la ley, de los contratos, etc).
Por tanto, olvidémonos ahora de lo que decía o dejaba de decir el contrato y ciñámonos a lo que dijo la Audiencia. Esta es la música que hay, y es lo que nos toca bailar.
Sigamos con tu comentario: la posibilidad de que el Tesoro se quede las fincas.
Curiosa propuesta prospectiva y, desde luego, nada desdeñable pues, efectivamente, en realidad no existen res nullius en última instancia, ya que para evitar eso está el Estado "propietofágico".
Sin embargo, y para evitar entrar en disquisiciones interesantísimas, voy a simplificar diciéndote que una de las oposiciones a las que hice referenciaque se plantearon al expediente de dominio que inició B fue, curiosamente, la de un Ayuntamiento (casualmente muy interesado en que por su término municipal se desarrollaran las famosas pistas de esquí, así como las consecuentes secuelas urbanísticas que suelen acompañar al blanco deporte). El citado Ayuntamiento, amparándose en el art. 206 de la Ley Hipotecaria, se autoatribuyó el dominio sobre las fincas (o al menos una parte sustancial de las mismas) que el Sr. A decía que eran suyas.
Por tanto, tu acertado comentario, aun sin saber los detalles de este rocambolesco caso, iba por buen camino. Buena intuición jurídica, Ernesto.
Pero este sendero ahora no nos hace falta, pues, diga lo que diga el Ayuntamiento, en un juicio ordinario deberá acreditar las razones de su propiedad, y allí nos veremos las caras.
Te invito ( y atosos los habituales del blog) a seguir indagando posibilidades. Estoy seguro de que nos divertiremos.
Por cierto, y ya que has sacado el tema de los intereses públicos, no puedo resistirme a comentar que, en el caso que nos ocupa, al parecer, uno de los responsables importantes del municipio, visitó poco antes de firmarse la compraventa a A acompañado de otro sujeto. Dichos señores se interesaron por la compra (y no me refiero a la compra proyectada por B, sino a ser los señores los compradores). Dado que ya había un previo compromiso con B, se declinó por parte de A entrar en negociaciones con los señores, a lo que los mismos anunciaron que "algún día vendrá a verme y volveremos a hablar del tema".
¿Será casual que el Ayuntamiento, poco después, desenpolvara no se sabe bien aún qué archivos y expidiese, celeriter, la certificación del art. 206 LH?
Seguiremos informando.
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